本文为中国城市规划学会副理事长、中国城市规划设计研究院院长、全国工程勘察设计大师王凯在“2023年度中规院学术交流会”上做的报告。

　　“住”是城市的基本功能。习总多次强调住房的重要性，指出“城市的核心是人，关键是12个字：衣食住行、生老病死、安居乐业”。进入新时期，国家对“住”提出更高要求，要从“住有所居”上升到“住优所居”。党的二十大报告强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

　　住房城乡建设部把建设“好房子”作为中心工作之一。2024年3月，倪虹部长在十四届全国二次会议民生主题记者会上指出，“住房发展，归根到底，还是要让人民群众住上好房子”。

　　放眼国际，住房保障一直是政府和社会高度关注的课题。1976年“人居一”谈到全球面临的城市和住房挑战，1996年“人居二”提出“人人享有适当住房”以及“城市化进程中人类住区的可持续发展”，2016年“人居三”提到，城市的可持续发展和城市的未来，住房也是最基本的问题。《2030年可持续发展议程》涵盖17个可持续发展目标，目标11提到建设包容、安全、有抵御灾害能力和可持续的城市和人类住区。

　　新中国成立以来，我国规划界在住房领域有着长期的积累和研究。在居住区规划方面，研究包括组团式布局，营造公共空间促进邻里交往，提供优质环境和公共配套设施，例如北京的恩济里小区1994年获得建设部城市住宅小区建设试点综合金牌奖，广州红岭花园小区获得建设部“优秀住宅奖”；住宅设计方面，研究包括单元灵活组合，多样化空间设计，例如清华大学吕俊华教授当年做的台阶式花园住宅，有理论、有方法、有实践；历史城区更新方面，保留空间肌理和社会结构，延续城市文脉，例如北京菊儿胡同改造获得1993年联合国世界人居奖，苏州桐芳巷试点小区成为建设部第三批住房试点小区等。

　　《城市居住区规划设计规范》于1993年颁布，历经3次修订，是城市规划行业颁布最早、应用最广、普及率最高的标准之一。

　　总结来说，“住”是城市人民性的重要体现，住房发展归根到底还是要让人民群众能住上更好的房子；“住”是城市的基本功能，从好房子开始，把城市规划、建设、治理好是城市规划工作者的基本职责。城镇化进入下半场，住房发展从主要解决“有没有”进入主要解决“好不好”的阶段，要从人的分析入手建立新的政策体系，提高人民群众的获得感。

　　新中国成立以来，我国住房发展经历了社会主义计划经济时期（1949-1978年）、住房改革探索时期（1979-1997年）、住房改革全面推进、以市场为主发展时期（1998年-2007年）、加强保障性住房建设、促进市场平稳发展时期（2008年-2016年）和坚持“房住不炒”、加快长效机制建设时期（2017年至今）的不同阶段，住房制度建设稳步推进，我国居民住房条件显著改善，建成世界上最大住房保障体系。城镇人均住房建筑面积达到38.6平方米，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6300多万套，1.5亿多群众喜圆安居梦，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。在解决有没有这个问题上，我们取得了很大的成就。

　　当前，我国住房发展在理念、机制和工作重点上发生了重大变化，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制；加快保障性住房等“三大工程”建设，下力气建设好房子。

　　第一个问题是供需不匹配。由于人口集聚能力不同，不同城市之间以及城市内部不同片区之间，住房市场分化明显，部分片区存在供给过量的风险。同时，租赁住房供应与新市民、青年人需求也存在空间、户型等方面的不匹配。

　　第二个问题是配套不完善。2020年到2022年样本城市的体检数据显示，居住社区的基本公共服务设施覆盖率、市政配套基础设施达标度、公共活动空间覆盖率、物业管理覆盖率普遍较低。

　　第三个问题是交通缺衔接。交通设施和居住衔接不畅、通勤时间长等问题亟待改善，如轨道交通站点800米覆盖通勤比重不足30%、45分钟内能够通过轨道交通/公共汽电车等公交方式通勤的人口比重不足50%。

　　第四个问题是形态缺控制。过高、过密、过强的住宅建设，导致城市风貌单调，对交通、市政、公共服务设施带来压力，安全隐患较大。

　　第五个问题是建筑品质差。住宅内部空间方面，存在空气质量和噪声超标、对适老、收纳等需求考虑不足等问题，在住宅质量耐久方面存在墙体开裂、漏水等问题。

　　第六个问题是制度不健全。“购售一条腿长、租赁一条腿短”现象突出，住房租赁制度建设滞后，缺乏立法保障；购房预售制度不完善，存在风险；住房规划约束性弱，制约“人、房、地、钱”要素联动机制建立。

　　规划视角的好房子建设怎么来看，首先要弄清楚什么人需要“好房子”，第二是需要什么样的“好房子”，第三个是如何推进“好房子”工作。

　　为人民群众提供多元化、可支付的好房子是我们的工作重点。“好房子”要面向全体人民，使不同支付能力的群体都能够获得与其家庭构成、人生所处阶段相适应的适宜住房和良好居住环境。

　　要回应线亿人”，其中以新就业大学生和进城务工人员为主体的“新市民、青年人”和“老年人”的住房问题最为突出，需要精准分析这些群体的特色化需求，提供与需求相匹配的好房子。

　　新就业大学生以租赁住房作为主要的居住方式，交通便捷、通勤近、小户型是其住房需求主要特点，同时特色突出的“品质住房”和“有趣社交”也是其选择居所的重要考虑因素。

　　进城务工人员主要通过租房、借住、单位宿舍等途径解决居住问题，择居考虑的首要因素是租金低，对面积、品质不敏感，能够接受3-4人的合租。同时，不同年龄、家庭结构、职业的进城务工人员的居住需求也表现出多元化特征。总去上海视察的“新时代城市建设者管理者之家”，位于上海马桥人工智能创新试验区内，针对园区工作人员的不同租赁需求，提供包含“一套房、一间房、一张床”的多层次租赁产品。

　　老年人居住呈现出独居比例升高的特征，七普数据显示，2020年独居和空巢老年人比例已达到44.82%。同时，半数以上老年人现居房屋房龄超过20年，大部分住房没有配备电梯，住宅适老化改造、社区公园和交往场所是老年人群体的迫切需求。天津市河西区的居家适老化改造中，针对老年人居住需求，对住宅楼公共空间和住宅户内进行了适老化设施改造，并安装智能安全监。